Что лучше: приобрести квартиру в старом фонде или в новостройке? Где будет проще и экономичнее делать ремонт? Давайте разбираться!
Как правило, в новостройках свободная планировка: вы покупаете квартиру, в которой стены только намечены пеноблоками, и можете создать планировку под свои задачи. При покупке квартиры в старом фонде у вас часть стен, скорее всего, будет несущими, и трогать их категорически нельзя, даже если вы хотите сделать небольшой проём.
«В новостройках больше возможностей поработать с планом и сделать интересную планировку. Но если вы нашли квартиру в старом фонде, планировка которой вас полностью устраивает, то в этом случае выгоднее взять её — так вы сэкономите на строительстве стен» — Константин Лагутин, сооснователь Archpole.
Если вы берёте квартиру в старом фонде и планируете сносить часть стен, то в вашем бюджете на ремонт появится статья «демонтаж». Кроме того, эта манипуляция немного увеличивает сроки ремонта.
Демонтаж в квартире площадью 80 кв. м, если она находится в доме 60-х годов постройки и новее, можно сделать за неделю. А если вам нужно сносить не все стены, то этот этап займёт 2–3 дня. По стоимости демонтаж обойдётся вам порядка 100 000 руб. В более старых домах ситуация может быть сложнее: там часто встречаются огромные перекрытия, заполненные всяким мусором.
«По сути, демонтаж — это подготовка квартиры к тому первоначальному состоянию, которое есть в новостройке. Да, это делает процесс ремонта чуть дороже и длиннее, но это не настолько существенно, чтобы отказываться от старого фонда или подстраиваться под неудобную планировку. Если у вас бюджет ремонта 120 000 руб./кв. м, то не стоит экономить 100 000 руб. на демонтаж, так как от планировки зависит ваш ежедневный комфорт» — Константин.
Если сравнивать с демонтажом, то возведение стен — ещё более простой, быстрый и относительно недорогой процесс.
«Людям часто кажется, что возвести новые стены в квартире согласно плану — это большое дело. Поэтому они выбирают квартиру с планировкой и начинают к ней подстраиваться. Но это просто заблуждение. В последних проектах MyFlat на возведение стен мы потратили всего два дня — это меньше, чем любой демонтаж. А стоимость газоблоков на всю квартиру будет порядка 40 000 руб.» — Константин.
В новостройках может быть установлена общедомовая система кондиционирования.
«С одной стороны, это очень здорово — блоки кондиционеров не портят вид фасада. Но с другой стороны — организация, которая может эти кондиционеры выводить, становится монополистом и заламывает цены. В проекте MyFlat 1.5 мы как раз столкнулись с такой системой. Установка трёх кондиционеров и рекуператора обошлась в 800 000 руб., на что никак не рассчитывал заказчик.
Зная эту особенность, мы всегда предупреждаем заказчиков, что единственное, что мы не включаем изначально в смету на ремонт по проекту MyFlat, — это кондиционеры. Их стоимость становится понятной уже в процессе» — Константин.
В старом фонде всё гораздо проще. Один кондиционер обходится там порядка 80 000 руб.
Если вы только планируете покупать квартиру в новостройке, рекомендуем до подписания договора прийти в управляющую и узнать все нюансы установки кондиционеров, иначе вы можете попасть.
Между слышимостью и годом постройки дома нет никакой связи — здесь всё индивидуально.
«Покупка квартиры — серьёзный шаг, поэтому мы рекомендуем потратить время на то, чтобы пообщаться с потенциальными соседями и задать им все интересующие вопросы, в том числе и про слышимость. Иногда короткий диалог с жильцами на объекте может заставить изменить решение о покупке» — Константин.
Но важно учесть, что в новостройке вы делаете стяжку и заливаете пол самостоятельно, поэтому можете положить туда шумоизоляцию — она кладётся под стяжку.
«А ещё ваши соседи сверху по новостройке тоже, скорее всего, только начинают ремонт, поэтому вы можете договориться с ними, чтобы они сделали шумоизоляцию у себя» — Константин.
В старом фонде стяжка уже залита, поэтому повлиять на шумоизоляцию сложнее.
В каждом регионе установлены свои «тихие часы». Обычно нельзя проводить шумные работы ночью и несколько часов в середине дня. Однако для новостроек в первое время после ввода в эксплуатацию есть послабления — время, в которое можно шуметь в новых домах, и срок действия особого режима также зависит от региона.
«Кроме того, в новостройках соседи проще относятся к ремонту — ведь они сами недавно его закончили или тоже находятся в процессе» — Констатин.
При выполнении ремонтов мы всегда следим, чтобы наши строители соблюдали все «тихие часы».
«Если наши мастера продолжают работать, когда шуметь нельзя, они просто выполняют тихие процессы, которые незаметны соседям. Поэтому при выборе между новостройкой и вторичкой не стоит зацикливаться на часах тишины» — Константин.
У нас вы можете заказать дизайнерский ремонт под ключ с мебелью и техникой — MyFlat. Мы можем сделать его как в новостройке, так и в старом фонде.
«Фишка проекта MyFlat — натуральный бетон, который мы оставляем везде, где он есть. Это экономичное и эстетичное решение. В старом фонде, как правило, стены и потолок уже покрашены и оклеены обоями, и очистить их до бетона невозможно. А мы никогда не делаем имитацию бетона, так как это невероятно дорого — около 7 000 руб. за кв. м, то есть вам потребуется около 500 000 руб. только за потолок в квартире площадью 70 кв. м. Поэтому в старом фонде мы будем искать для вас другие решения. Например, один из наших любимых приёмов, который можно применить в старом фонде, — штукатурить стены, но не выравнивать их финишной шпатлёвкой, чтобы они выглядели живыми и естественными» — Константин.
Часто застройщики предлагают квартиры в новостройке с отделкой White box. Мы не рекомендуем брать такие варианты, если вы планируете делать ремонт. Парадоксально, но White box сделает ваш ремонт дольше и дороже.
«Мы делали MyFlat 1.3 как раз в квартире, купленной с отделкой White box. Сначала мы были очень рады и потирали руки, что часть работы уже сделана. Но когда мы начали снимать ламинат, который не подходил нам по концепции, оказалось, что стяжка под ним уже наполовину разрушена. Мы были невероятно удивлены, пришлось демонтировать её и делать новую. Когда мы снимали натяжной потолок, то ожидали увидеть под ним чистый бетон. Но оказалось, что все коммуникации идут не по полу, как мы обычно делаем, по потолку. В общем, всё, что было в White box, было очень низкого качества. Поэтому в этом проекте планировочно мы остались в заданных застройщиком габаритах и не могли играть с планировкой, но при этом потратили дополнительные деньги и время на то, чтобы демонтировать плохо сделанный ремонт и выполнить все работы заново. Не говоря уже о том, что сама квартира с такой отделкой стоила дороже аналогичной квартиры в бетоне» — Константин.
Мы рекомендуем брать квартиры с отделкой White box только в том случае, если вы не планируете делать что-либо в квартире ближайшие 5–10 лет.
«Часто мы видим, что у людей есть средства на ремонт, но они берут White box, чтобы сразу жить и что-то потихоньку доделывать. На самом деле это сильно ограничивает. Мы можем сделать ремонт по проекту MyFlat за три месяца, и дальше вам не надо будет думать о ремонте. А если вы уже живёте в интерьере и захотите поменять страшные “бумажные” двери от застройщика, то это будет неприятный процесс, после которого нужно будет что-то подкрашивать и подклеивать» — Константин.
Ремонт в дореволюционных зданиях, памятниках архитектуры и необычных сталинских домах — это отдельная история. Здесь нужен свой подход. Прямо сейчас мы делаем проект MyFlat 3.0 в Петербурге, который посвящён теме сохранения культурного наследия — здание, в котором находится эта квартира, построено в 1891 году. Поэтому раздел «Советы» в нашем блоге будет пополняться материалами о том, как делать ремонт в таком жилье.
